Podatki / Najem prywatny
Roczne rozliczenie przychodów z najmu prywatnego – mieszkanie i garaż
Kto w minionym roku (2025) generował przychody z prywatnego najmu mieszkania lub garażu, ten powinien już zacząć przygotowania do rocznego rozliczenia – czyli do wypełnienia formularza PIT-28.
1. Ryczałt – obowiązkowa forma opodatkowania przy najmie prywatnym
Dla właścicieli wynajmujących nieruchomości niepublicznie wybór druku jest jasny: taka działalność podlega jedynie ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych.
Skutek jest taki, że przychody za 2025 rok trzeba wpisać do PIT-28. Nie wolno ich sumować z PIT-36 ani PIT-37.
2. Daty – rozliczyć można od razu
Ostatni dzień na złożenie PIT-28 to 30 kwietnia, lecz dokument można uzupełnić i przesłać wcześniej – nie trzeba odkładać tego na ostatnią chwilę.
3. Ile wpisać do PIT-28 jako przychód?
Wielu podatników ma problem z określeniem właściwej kwoty przychodu z najmu do wpisania w zeznanie. Odpowiedzi udziela Ministerstwo Finansów w swoich materiałach.
Zdaniem resortu: „Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze (wartości pieniężne), a także świadczenia w naturze.”
Jak uczula Ministerstwo Finansów: „Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dla podatnika VAT uzyskującego przychody z najmu przychodem jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o należny VAT.”
4. Oddzielanie płatności – czemu to ważne
Istotne jest dokładne rozróżnienie wpłat: zarówno w tytule przelewu otrzymanego od najemcy, jak i przy rozliczaniu sum przeznaczonych na czynsz, media oraz pozostałe świadczenia.
Od sposobu podziału płatności zależy wysokość naliczonego podatku.
Według przepisów przychodem z najmu jest wyłącznie czynsz najmu. Poza przychodem pozostają m.in.:
- rachunki za media (energia, gaz, woda),
- opłaty na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej,
- koszty wywozu odpadów czy Internetu – gdy są rozliczane z najemcą.
5. Wszystko w jednym przelewie – całość traktowana jako przychód
Jeśli najemca robi jedną płatność zamiast kilku oddzielnych, fiskus traktuje całą wpłaconą sumę jako przychód z najmu – nawet gdy właściciel przeznacza część na spółdzielnię czy dostawców mediów. Dla urzędu skarbowego liczy się wyłącznie suma ujęta na koncie.
6. Zapisy umowne – co uwzględnić
W umowie najmu warto doprecyzować rozróżnienie między:
- wysokością czynszu za najem,
- kosztami eksploatacyjnymi oraz mediami.
Korzystnie jest ponadto zobowiązać najemcę do dokonywania rozdzielnych przelewów:
- pierwszy z dopiskiem „czynsz najmu”,
- kolejne z dopiskiem „opłaty / rachunki / zaliczki na media”.
7. Ryzyko braku rozdzielenia
Gdy przelewy nie są rozbite i jasno opisane, podatnik musi odprowadzić podatek od pełnej kwoty wpływu – także tej części, która realnie nie jest jego dochodem.
Rozdzielenie czynszu od opłat eksploatacyjnych minimalizuje ryzyko nadpłaty podatku oraz ewentualnych sporów z urzędem skarbowym.
8. Wynajem plus praca etatowa – dwa osobne zeznania
Gdy w 2025 roku podatnik uzyskiwał równocześnie przychody z najmu (ryczałt) oraz dochody z etatu, nie może ich rozliczyć wspólnie. Za najem składa się osobny PIT-28, a za pracę – PIT-37.
Potrzebujesz pomocy przy zeznaniu z tytułu najmu? Zachęcamy do skorzystania z naszych usług.